פסק-דין בתיק ע"א 53471-11-10

השופט דר' עדי זרנקין:

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (השופטת נאות-פרי), מיום 7.10.10, בו נדחתה תביעת המערערת לסילוק ידה של המשיבה מנכס של חנות ברחוב בן עמי בעכו, הידוע כגוש 18002 חלקה 1 (להלן: "הנכס").

1.         הרקע העובדתי להגשת התביעה בבית המשפט קמא, הינו כדלקמן:

בעלה המנוח של המשיבה, מר פימה שפיץ ז"ל (להלן: "המנוח"), החזיק בנכס, שנוהל על ידי חברת "עמידר", כבעל זכויות  של דייר מוגן. על פי הסכם השכירות המקורי בין עמידר לבין המנוח, מטרת השכירות הייתה הפעלת סנדלרייה בנכס. לאחר פטירתו של המנוח, בשנת 2004, עברו זכויותיו בנכס אל המערערת, החל מיום 30.6.04.

            בשל הקושי לנהל את עסקו של המנוח בעצמה, פנתה המערערת אל עמידר, וקיבלה אישור להשכיר את הנכס בשכירות משנה. לא הייתה מחלוקת כי עמידר העניקה למערערת אישורים להשכרת הנכס בשכירות משנה לתקופה של שנתיים, מיוני 2005 ועד יוני 2007, וכי המערערת העבירה לעמידר את מלוא דמי השכירות עבור תקופה  זו.

            ביוני 2007, כאשר פנתה המערערת שוב לעמידר, בכדי לקבל אישור להמשך השכרת  הנכס בשכירות משנה, לשנה נוספת, הוסבר לה כי קיים קושי ליתן לה האישור הנ"ל, הואיל והנכס הוצע למכירה במכרז. הצדדים נחלקו לגבי ההסכמות מאותה שיחה ביוני 2007, אך אין מחלוקת כי בפועל שכירות המשנה בנכס נמשכה עד למחצית שנת 2008, וכי הנכס הושכר לעו"ד קפאח, לצרכי הפעלת משרד עו"ד. דיירת המשנה, עו"ד קפאח, עזבה את הנכס בחודש יולי 2008.  עוד הוסכם כי בחודשים יולי 2007 עד דצמבר 2007 המשיכה המערערת לשלם לעמידר את חלקה של עמידר בדמי השכירות,  שנגבו מדיירת המשנה.

            בתחילת שנת 2008 עברו הזכויות בנכס מעמידר לידי המערערת, אשר זכתה במכרז ורכשה את הנכס. בהתאם לכך הכינה המשיבה המחאה של דמי השכירות של הנכס לחודשים ינואר-פברואר 2008, לפקודת המערערת. המערערת, שקיבלה את ההמחאה, ככל הנראה, רק בחודש מרץ 2008, סירבה לקבלה, וביום 19.3.08 הגישה התביעה לסילוק ידה של המשיבה מהנכס.

2.         המערערת טענה כי יש להורות על פינויה של המשיבה מן הנכס, מהטעמים שהנכס ריק והמשיבה אינה עושה בו כל שימוש, ואף גילתה את דעתה כי אינה מתכוונת להמשיך ולהחזיק בנכס, וכי אין ביכולתה של המשיבה לעשות בנכס שימוש בהתאם למטרת הפעלת סנדלרייה, כפי שמוגדרת בחוזה,  ועל כן יש לראותה כמי שנטשה את הנכס וקמה עילה לפינויה מהנכס. עוד טענה המערערת כי המשיבה השכירה את הנכס בשכירות משנה, שלא כדין ותוך הפרת ההסכם עם עמידר, ועל כן יש לפנותה מן הנכס, בהתאם לסעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972 (להלן גם: "החוק" או "חוק הגנת הדייר").

מאידך, המשיבה טענה כי היא לא נטשה את הנכס, ולא התכוונה לנטוש אותו, וכי השכרת המשנה נעשתה באישור של עמידר, ועל כן היא לא הפרה את הסכם השכירות. עוד טענה המשיבה כי בנסיבות העניין, קמה לה הזכות לקבל סעד מן הצדק. 

3.         בית המשפט קמא, בהסתמך על חומר הראיות שהובא בפניו, ותוך שהוא מנמק את הכרעתו,  דחה את תביעת המערערת.

            יצויין כי ביהמ"ש קמא ניסה  להביא את הצדדים לסיום התביעה בדרך של פשרה, והציע כי המשיבה תעביר את זכויותיה בנכס למערערת כנגד תשלום, על בסיס הערכתו של שמאי שימונה לצורך הערכת שווי הנכס. תחילה הסכימו הצדדים למנות שמאי לצורך העניין, ואולם בשלב מאוחר יותר חזרו בהם מהסכמתם להגיע לפשרה בתביעה.

            ביהמ"ש קמא קבע כי המשיבה לא הפרה את חוזה השכירות עם עמידר, בכך שהשכירה את הנכס בשכירות משנה. בעניין זה קבע ביהמ"ש קמא, כי הוכח שעד לחודש יוני 2007 ניתנו למשיבה אישורים בכתב לגבי השכרת המשנה, וכי מחודש יולי 2007 ניתנו לה אישורים  בעל- פה מאת עמידר, להשכרת משנה של הנכס למשך שנה נוספת. ביהמ"ש קמא פירט את התרשמותו מחקירות העדים שהעידו בפניו, כמו גם התרשמותו מהמסמכים שהוגשו כראיות, ואשר בעקבותיהם הגיע למסקנה כי השכרת המשנה של הנכס נעשתה באישורה של עמידר.

עוד קבע ביהמ"ש קמא כי לא מתגבשים בענייננו הרכיבים המקימים עילה לפינויה של המשיבה מן הנכס, עקב "נטישה" נטענת של הנכס. ביהמ"ש קמא ציין כי עילת ה"נטישה" היא עילת פינוי יצירת הפסיקה, אשר אינה מופיעה במפורש בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר, וניתח את יסודותיה. על פי הפסיקה, כך כותב ביהמ"ש קמא, עילת "נטישה" מורכבת משני יסודות מצטברים: היסוד העובדתי-פיזי, דהיינו כי הדייר עזב את הנכס המושכר, והיסוד הסובייקטיבי- נפשי, דהיינו העדר כוונה של הדייר לחזור אל המושכר, לפיו על ביהמ"ש להשתכנע כי הדייר המוגן נטש לחלוטין את הנכס המושכר.

ביהמ"ש קמא הוסיף וציין כי מאחר ולשיטתה של המערערת עילת הנטישה כבר הייתה מגובשת ביום בו הוגשה התביעה, דהיינו ביום 19.3.08, הרי שזהו המועד לגביו יש לבחון האם עילה זו אכן התקיימה. על שאלה זו השיב ביהמ"ש קמא בשלילה, בקובעו כי במועד שבו הוגשה התביעה, 19.3.08, בוודאי לא התגבשה עילת הנטישה, שכן במועד זה עדיין החזיקה בנכס דיירת המשנה, עו"ד קפאח,  והחזקתה בנכס הייתה, כאמור, כדין. על כן, לא ניתן לומר כי במועד הגשת התביעה "נטשה" המשיבה את הנכס.

            נקבע כי במקרה דנן, לא הוגשו כל ראיות חד משמעיות מצד המערערת, המלמדות על נטישת המשיבה את הנכס, כגון: תדפיסי חשבונות חשמל או מים, תשלומי מסים או ארנונה,  דוחות  מסודרים לגבי ביקורים בנכס, שיחות עם שכנים וכיו"ב - כפי שנהוג בתיקים דומים, על מנת לבסס את טענת הנטישה. המשיבה העידה כי ביולי 2008, עת עזבה עו"ד קפאח את הנכס, היא החליפה את מנעול הנכס, על מנת שלא יוכלו להיכנס אל הנכס, וכי היא מגיעה אל הנכס ומנקה אותו באופן קבוע, ולא מפעילה מזגן,  ואין בנכס צריכת חשמל.

ביהמ"ש קמא קיבל את עמדת המשיבה, לפיה היא נמנעה מלחדש את הפעילות העסקית בנכס, נוכח העובדה שהמערערת הגישה כנגדה תביעה, ומשכך המשיבה לא הייתה בטוחה מהו מצבה החוקי בנכס. המשיבה טענה כי הבינה שעליה להפעיל סנדלרייה, אך חששה להתקשר עם כל גורם חיצוני לצורך הפעלה מחדש של הסנדלרייה, בשל ההליכים המשפטיים שננקטו כנגדה - וביהמ"ש קמא קיבל טענה זו כמהימנה וכנה. 

            בשולי פסק דינו הוסיף ביהמ"ש קמא, כי אפילו היה מקום לראות במשיבה כמי שנטשה את הנכס, הרי שאין ליתן צו לפנויה מהנכס, משום שאין הדבר צודק בנסיבות העניין, לפי סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, שעניינו הענקת סעד מן הצדק. ביהמ"ש קמא ציין כי הגשת התביעה כנגד המשיבה, במועד בו היא הוגשה, מלמדת על רצונה של המערערת "להיפטר" מהמשיבה מהר ככל האפשר, ובמחיר הנמוך ביותר האפשרי, למרות שהמשיבה גילתה כי היא מעוניינת להחזיק הנכס ולעשות כל הנדרש להפעלתו, אף אם בסיועם של אחרים. המשיבה שילמה במשך כל השנים את דמי השכירות, כנדרש ממנה, ולא יהיה הוגן  להורות על סילוקה מהנכס, שאז לא תיוותר בידיה כל זכות מהזכויות שקיבלה מבעלה המנוח, לגבי הנכס.

            בסופו של דבר, דחה ביהמ"ש קמא את התביעה לסילוק ידה של המשיבה מהנכס, ואולם יחד עם זאת, הורה כי המשיבה תוכל להמשיך ולהחזיק בנכס רק במידה והיא תעשה בו שימוש למטרת סנדלרייה, כיוון שכך מורות, ככל הנראה, הוראות הסכם השכירות עם עמידר.

4.         עיקר טענות המערערת בערעור,  הן כדלקמן: